Kekhawatiran Antimonopoli Real Estat Mungkin Berlanjut Selama Masa Jabatan Kedua Trump

Presiden Donald Trump telah memulai masa jabatan keduanya. Sepanjang minggu, Inman mendalami kebijakan perumahan pemerintah — mulai dari pembongkaran HUD hingga meningkatnya masalah antimonopoli. Baca cerita pertama dalam seri ini DI SINIyang kedua DI SINIyang ketiga DI SINI dan yang keempat DI SINI.

Masalah antimonopoli dalam industri ini terus berlanjut hingga tahun 2025 keputusan Mahkamah Agung menentang National Association of Realtors menempatkan organisasi berusia 116 tahun itu kembali menjadi sasaran Departemen Kehakiman di tengah kontroversi yang terus berlanjut seputar komisi Asosiasi, daftar saku, dan aturan perjanjian tiga arah. Kepemimpinan NAR tetap teguh, meskipun ada tuntutan penyelesaian yang meningkat dan tuntutan hukum baru yang terus menerus mengenai peraturan yang memandu 1,5 juta anggotanya.

IKUTI SURVEI INMAN INTEL INDEX UNTUK JANUARI

Pam Bondi | Kredit: Chip Somodevilla / Getty Images

“Meskipun Mahkamah Agung pada akhirnya memutuskan untuk tidak meninjau kembali keputusan pengadilan yang lebih rendah, NAR tetap berkomitmen untuk mengambil setiap langkah yang mungkin dilakukan untuk memperjuangkan kepentingan anggota kami dan konsumen yang mereka layani,” kata juru bicara NAR kepada Inman setelah itu. Keputusan Mahkamah Agung pada 13 Januari.

Meskipun perjuangan antimonopoli dalam industri ini masih jauh dari selesai, beberapa orang berteori bahwa Pemerintahan Trump mungkin akan mengambil tindakan untuk meredakan hambatan, mengingat sejarah panjang presiden tersebut sebagai pengembang real estate. Namun, pilihannya untuk Jaksa Agung dan Asisten Kejaksaan Agung, Pam Bondi dan Gail Slater, mengisyaratkan perjuangan hukum di masa depan tidak akan lebih mudah daripada yang terjadi di bawah pengawasan Pemerintahan Biden.

Bondi dan Slater sama-sama mengatakan bahwa mereka berdedikasi untuk menegakkan undang-undang antimonopoli, mengikuti janji Trump untuk menindak perusahaan teknologi terbesar di Amerika dan memaksa mereka untuk bersaing secara sehat. Tidak diketahui apakah Trump berhasil menyampaikan pernyataan kerasnya Google, Microsoft, Amazon dan Meta masing-masing telah menyumbangkan $1 juta untuk dana pelantikan presiden.

“Penegakan antimonopoli adalah prioritas ketika saya menjadi Jaksa Agung negara bagian (Florida) dan itu akan menjadi prioritas jika saya dikukuhkan sebagai Jaksa Agung,” kata Bondi dalam sidang konfirmasinya pada 16 Januari. “Dan sekali lagi, saya sangat bangga Gail Slater menangani hal itu; dia dicintai oleh kedua belah pihak.”

Masalah antimonopoli terus meningkat

Selain hambatan pasar, industri real estat telah menghabiskan setahun terakhir mengatasi dampak Sitzer | Burnett, Moehrl dan beberapa gugatan serupa lainnya yang menuntut National Association of Realtors dan perusahaan real estate besar lainnya, seperti Anywhere, Keller Williams dan eXp Realty, secara ilegal menaikkan komisi melalui kompensasi kooperatif — aturan NAR sebelumnya yang mewajibkan agen pencatatan untuk melakukan penawaran. kompensasi pada layanan multiple listing.

Asosiasi berargumentasi bahwa peraturan tersebut tidak melanggar peraturan antimonopoli, karena harga penawaran bisa mencapai satu sen dan selalu dapat dinegosiasikan. Terlepas dari upaya terbaik NAR, juri memihak penggugat di Sitzer | Burnett pada bulan Oktober 2023 dan memberi mereka ganti rugi sebesar $1,8 juta — jumlah yang bisa ditingkatkan tiga kali lipat menjadi $5,8 juta. NAR awalnya berjanji untuk mengajukan banding atas keputusan tersebut; namun, menjaga kesehatan keuangan Asosiasi berarti penyelesaian adalah pilihan terbaik.

Kevin Sears

“Kami selalu ingin mengurangi beban yang signifikan terhadap anggota kami dan memberikan jalan ke depan bagi industri ini,” Kata Presiden NAR Kevin Sears pada bulan Maret. “Itulah sebabnya hari ini kami mengumumkan usulan perjanjian penyelesaian yang akan mengakhiri litigasi klaim yang diajukan atas nama penjual rumah terkait dengan komisi broker. Penyelesaiannya harus mendapat persetujuan pengadilan.”

NAR menegosiasikan penyelesaian $418 juta itu termasuk menghapus tawaran kompensasi dari MLS dan mewajibkan agen pembeli untuk menandatangani perjanjian dengan pembeli sebelum mengunjungi properti. Meskipun perubahan kebijakan mulai diterapkan pada bulan Agustus, Hakim Stephen R. Bough dari Pengadilan Distrik AS untuk Distrik Barat Missouri mengeluarkan persetujuan akhir untuk penyelesaian tersebut pada bulan November. NAR akan membayar $197 juta pertama dari penyelesaian selama kuartal pertama tahun 2025, menurut artikel Inman sebelumnya.

Penyelesaian NAR mencakup semua organisasi Realtor negara bagian dan lokal, semua layanan pencatatan ganda yang dimiliki oleh asosiasi Realtor, dan semua pialang dengan anggota NAR sebagai prinsipal yang memiliki volume transaksi perumahan pada tahun 2022 sebesar $2 miliar atau kurang.

“NAR, HomeServices dan pialang serta MLS yang ikut serta dalam kesepakatan NAR telah setuju untuk membayar sedikit di bawah $700 juta untuk penyelesaian: $418 juta dari NAR untuk menutupi sekitar 1 juta Realtors dan 547 MLS yang berafiliasi dengan Realtor, $250 juta dari HomeServices dan hampir $30,6 juta dari 15 MLS non-Realtor dan 13 broker besar,” artikel Inman sebelumnya menjelaskan. “Jumlah itu belum termasuk penyelesaian lebih dari $300 juta dari perusahaan lain seperti RE/MAX, Keller Williams, dan Anywhere.”

Meskipun a meningkatnya jumlah banding penyelesaian dan Departemen Kehakiman ketidaksenangan dengan perjanjian pembeliperebutan kompensasi kooperatif tidak lagi menjadi sorotan karena Kebijakan Kerja Sama yang Jelas dan perjanjian tiga arah NAR menjadi pusat perhatian. Kerja Sama yang Jelasyang mengharuskan agen pencatatan untuk menempatkan rumah di MLS yang berafiliasi dengan Realtor satu hari setelah memasarkannya secara publik, dan perjanjian tiga arahyang mengharuskan agen dan pialang untuk bergabung dengan asosiasi Realtor lokal, negara bagian, dan nasional agar memenuhi syarat untuk menjadi anggota di salah satu afiliasi NAR tersebut, kini menjadi sasaran para anggota industri yang mengatakan kedua persyaratan tersebut melanggar aturan antimonopoli.

NAR menolak untuk secara langsung membahas Clear Cooperation di Konferensi NXT, sehingga mendorong keputusan untuk mempertahankan, mengubah atau mencabutnya hingga tahun 2025. Mengenai perjanjian tiga arah, CEO NAR Nykia Wright mengatakan kelompok tersebut akan mempertahankannya — sebuah janji yang telah dibuktikan melalui pertarungannya yang semakin meningkat Phoenix Realtors atas keanggotaan MLS Choice-nya.

Akankah industri ini mendapat jeda?

Meskipun NAR nampaknya memiliki keinginan untuk melawan klaim antimonopoli lebih lanjut, pelemahan kas mereka berarti putaran tuntutan hukum antimonopoli lainnya dapat mendorong mereka untuk mengajukan kebangkrutan – sebuah opsi yang NAR akui sudah ada di meja tak lama setelah mengumumkan penyelesaian komisi pembeli-broker. “Bab 11 juga akan menghentikan litigasi terhadap NAR tetapi tidak terhadap terdakwa lain dalam kasus kompensasi kooperatif,” kata mereka kepada Inman.

Gencarnya masalah hukum yang disebutkan di atas membuat beberapa pelaku industri berharap Trump akan membawa era yang lebih bersahabat. Trump belum memberikan sikap mengenai masalah antimonopoli yang mengganggu industri ini; namun, para ahli mengatakan lebih banyak tanda menunjukkan bahwa pemerintahan Trump sama kerasnya terhadap industri ini seperti pemerintahan Biden.

“Pada tahun 2020, setahun penuh terakhir pemerintahan Trump sebelumnya, Biro (Perlindungan Keuangan Konsumen) melakukan 48 tindakan penegakan hukum; sejauh ini pada tahun ini, hanya 21 kasus yang dilaporkan,” mantan wakil direktur penegakan CFPB Jeff Ehrlich diberi tahu Kawat Perumahan. “Jika sejarah bisa menjadi panduan, pemerintahan Trump yang kedua mungkin tidak ramah terhadap industri seperti yang diperkirakan banyak orang.”

Wakil Presiden JD Vance adalah pendukung setia penegakan antimonopoli dan memuji pekerjaan Ketua Komisi Perdagangan Federal saat ini, Lina Khan. “Saya melihat Lina Kahn sebagai salah satu dari sedikit orang di pemerintahan Biden yang menurut saya melakukan pekerjaan dengan cukup baik dan hal tersebut membedakan saya dari sebagian besar rekan saya dari Partai Republik,” kata Vance pada bulan Februari.

Vance juga punya andil Pilihan Trump untuk memimpin divisi antimonopoli DOJGail Slater. Slater, mantan eksekutif di Roku dan Fox Corp, adalah penasihat kebijakan teknologi Dewan Ekonomi Nasional selama masa jabatan pertama Trump dan juga menjabat sebagai penasihat kebijakan Vance. Jika dikonfirmasi, dia akan bekerja sama dengan Bondi untuk memantau aktivitas antimonopoli.

Dalam sebuah postingan di Truth Social, Trump mengatakan dia memperkirakan Slater akan menindak perusahaan teknologi terbesar di AS dan memaksa mereka untuk bersaing “dengan penuh semangat dan adil.” Trump belum mengklarifikasi perusahaan teknologi mana yang menduduki kursi panassaat dia mengeluarkan — dan membatalkan — janji untuk memenjarakan pendiri Meta Mark Zuckerberg dan mendukung pelarangan TikTok.

“Big Tech telah menjadi liar selama bertahun-tahun, menghambat persaingan di sektor kita yang paling inovatif dan, seperti yang kita semua tahu, menggunakan kekuatan pasarnya untuk menindak hak-hak banyak orang Amerika, serta hak-hak Little Tech!” katanya. “Dalam peran barunya, (Slater) akan membantu memastikan bahwa undang-undang persaingan usaha kita ditegakkan, baik secara tegas maupun ADIL, dengan peraturan yang jelas yang memfasilitasi, bukannya menghambat, kecerdikan perusahaan-perusahaan terbesar kita.”

Tidak jelas apakah Trump memperkirakan Bondi dan Slater akan menindak industri perumahan dengan cara yang sama seperti industri teknologi, namun pengacara Sterbcow Law Group, Marx Sterbcow, mengatakan kepada Reuters. Kawat Perumahan bahwa janji kampanye Trump untuk meningkatkan keterjangkauan kemungkinan akan membuatnya bersandar pada penegakan antimonopoli.

“Di masa lalu, ketika pemerintahan Trump mengadakan perjanjian dengan NAR, keadaan menjadi lebih tenang,” katanya. “Tidak ada hal-hal seperti litigasi antimonopoli yang aktif, atau keputusan juri di Missouri, jadi industri ini lebih normal dan sebagian besar semuanya sangat stabil dan statis.”

“Jelas, hal itu telah berubah secara dramatis. Industri saat ini adalah palsu karena Anda secara efektif menimbulkan kebingungan bagi konsumen di seluruh Amerika Serikat, dan hal ini hanya memfasilitasi lebih banyak masalah antimonopoli bagi perusahaan dan konsumen,” tambahnya.

“Saya pikir mungkin akan ada lebih banyak lagi (penindakan). Saya pikir Anda akan melihat pinjaman yang lebih adil dan penegakan perumahan yang adil, terutama pada harga komisi real estat, dan itu adalah sesuatu yang tidak diinginkan oleh siapa pun di industri ini karena kami tidak memiliki data tentang bagaimana hal-hal akan berjalan sesuai dengan kebijakan saat ini. perubahan di tempat.”

Bacaan tambahan:

Surel Marian McPherson